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住建部再提中国版REITs或利好楼市去库存-【新闻】

发布时间:2021-05-28 18:27:21 阅读: 来源:聚乙烯厂家

住建部再提中国版REITs 或利好楼市去库存

编者按:在房地产库存高企、融资难的大背景下,住建部一份关于培育和发展住房租赁市场的意见再次提及REITs,这使得市场对一直蠢蠢欲动的房地产资产证券化业务再次燃起希望,希望在前,可难题亦在前,真正的再出发还有待政策继续完善。

中国开发商巨量的库存有了新出路。

1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

截至2014年11月底,全国商品房待售面积达到近6亿平方米的历史新高;硬币的另一面则是,2015年保障房任务量为700万套,融资一如既往地困难。

住建部上述《意见》找到了一个解决办法:允许各地政府回购商品房作为公租房,帮助开发商去化,开发商也可以自行经营租赁,且可以将租赁房打包为REITs进行融资。

多位地产和金融界人士认为,这可能将成为中国内地真“REITs”业务的起点,但其中仍然存在政策的障碍和盈利的难题。

楼市另类去库存

“各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。”上述《意见》与住建部去年以来调控思路一脉相承:千方百计去库存。

上海易居房地产研究院研究员严跃进指出,传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的,过去可以由投资投机者接盘,但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化,就能实现较快较多的去库存(主要是现房),对房企利好。

此外,政府还可回购社会房源,能够降低此类住房的空置率。尤其对于一些拆迁户来说,在郊区有好几套物业,但是碍于文化、信息技术运用等,并不能很好地寻找到租赁者。地方政府通过收购并统一管理,能够加快此类住房的出租,对于盘活存量住房资源有益。

风险点在于,如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升,如果政府高价收购,未来出租后租金回报率可能会变差。

整体来看,银河证券分析师赵强认为,《意见》提到的措施,不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新,也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。预计在不久的将来,将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构,以及住宅产品租售并举的盈利模式,甚至能看到房地产投资银行的出现。

严跃进指出,要实现长期运营,无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场,均需要配套的金融措施,即REITs。上述《意见》指出,在大力推进经营住房租赁机构的同时,探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。

事实上,公租房或保障房REITs早有机构在做。北京一外资房地产机构人士说,2012年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做REITs,就在快成行的时候因为政府换届而暂停。

接近住建部的人士透露,住建部倾向于首先进行公租房REITs的实践。北上广深的国资房企或城投公司,有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务,他们手中的政策性住房资产,可以作为REITs的打包资产;并且,试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。

试点需要突破的一个环节是,需设立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及挂牌交易。此前《公司法》尚不允许通过设立SPV发行REITs并上市。

对于试点单位来说,他们更多的还是希望推进商业地产的REITs进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业,如华润、保利、万科、中海等,其旗下持有物业均以数百万平方米计;近两年来,这些开发商已将轻资产提上日程。

盈利难题

无论是公租房REITs还是商业地产的REITs,目前推行的难度都不小。

北京中原地产研究总监张大伟就不看好公租房REITs,“中国物业租金收益太低,还不适合做REITs”,他说。

严跃进也认为,公租房的租金回报率并不高,保守估计最多在5%左右;而且现实中租赁群体并不稳定。在目前租赁市场上,对于资金投入的渴求很大,但很多资金不愿意也不敢进入。

严跃进说,通过鼓励此类REITs产品的创新,在前期提供一定财政补贴和优惠,或鼓励寿险等资金和大型房企进行合作,有利于推进公租房项目;如果政策大力支持,不排除地方政府会给予一定的财政补贴和土地方面的优惠,或许能达到10%的水平。

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